国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权

　　简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

　　◎小产权房为何如此吸引人?

　　房屋价格比较低廉

　　唐承永律师：主要是相对大产权房屋价格比较低廉。

　　◎购买小产权房有何风险?

　　没有产权，不受法律的保护

　　“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。　购买小产权房需要承担以下风险：

　　第一，法律风险由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

　　第二，政策风险在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

　　第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

　　第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

　　◎对于已售小产权房如何解决?

　　将部分已经成交的符合规划的小产权房“转正”

　　唐承永律师：据统计，目前全国“小产权房”建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。如此天量的小产权房，如果全部剿灭，所需要花费的人力和物力是无法估量的，所以我个人认为在停止小产权在建、在售工程外，将部分已经成交的符合土地利用总体规划、城镇规划的小产权房“转正”才是真正出路，这样不仅可以保护老百姓的利益，同时也有利于社会稳定。

　　◎国务院下令停售停建“小产权房”是基于什么考虑?

　　挑战了法律权威，扰乱了国家土地开发利用规划

　　国务院下令停售停建“小产权房”是基于小产权房的危害性很大，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，将危及国家保护耕地政策。

　　◎对小产权房“转正”问题的建议。

　　必须从整治地方政府腐败问题开始;

    转正与拆除相结合

　　基于小产权房在全国数量庞大而且牵涉地方政府的利益，也牵涉到广大老百姓的利益和社会稳定，因此小产权“转正”在现阶段是很难实现的问题。个人建议小产权问题的解决必须从整治地方政府腐败问题开始，坚决打击地方违规批地建房行为;对于不符合国家建设规划的小产权房要逐步引导拆除，同时要安抚已购房者，保障老百姓的利益;对于符合国家规划的小产权房，有条件的引导转化为大产权房，这个可以采取已购房者补缴费用或政府整体收购等方式处理;但不管是拆除还转正，前提一定不能激化社会矛盾，应当逐步引导和解决。